Byggeforbudet i strandsonen – hva gjelder?

Forvaltningen av strandsonen er ofte et hett debattert tema og svært ofte er det i strandsonedebatten man lettest kan se de politiske skillelinjene til de lokale partienes ideologiske grunnfjell.

Her i Lillesand så er det mer enn 1800 fritidseiendommer og de aller fleste ligger i strandsonen eller i nær tilknytning til strandsonen. Alle har hørt om byggeforbudet i strandsonen. En av konsekvensene for forbudet er at boliger eller fritidsboliger som ligger i strandsonen ofte er eldre og representerer et knapphetsgode som gjør at disse boligene blir uforholdsmessig dyre i markedet i forhold til den tekniske verdien. Ofte så finner man enkle fritidsboliger uten innlagt vann og avløp som omsettes i markedet for titalls millioner. Felles for mange av disse fritidsboligene er at de slettes ikke tilfredsstiller dagens krav som vi setter til en fritidsbolig. Det vil si; de tilfredsstiller ikke kravene som de ressurssterke kjøperne har som standard for en fritidsbolig.

Grunnlaget for byggeforbudet i strandsonen kom i 1965. Da forstod politikerne at skulle man «redde» strandsonen for allmennheten så kunne man ikke tillate så mange flere fritidsboliger i denne vakre delen av vårt land.

Noen kommuner, slik som Grimstad, var forutseende nok til å kjøpe opp areal fra grunneierne slik at det ble et dempet byggepress på de mest attraktive arealene. Man kan med fasit i hånd si at «Selskapet for Grimstad bys vel» lyktes med sin satsing og har i dag langt mer «ledig» strandsone enn sine nabokommuner. Loven fra 1965 var en midlertidig lov som ble avløst av strandplanloven av 1971, og senere videreført i plan- og bygningsloven av 1985, med enkelte endringer.

Miljødirektoratet har også arbeidet gjennom tiden med å sikre arealer for allmennheten og disse kommer frem i planer og kart som «Statlig sikret friluftslivsområder». Forvaltningen og skjøtsel av disse er satt bort til Fylkeskommunen.

Blindleia i Lillesand kommune
Lillesand har sin Blindleia. Blindleia er en nasjonal «helligdom» og en seilingsled som går fra Justøyabrua i øst til Gamle Hellesund i vest. Der må man «utaskjærs» og krysse Kvåsefjorden om man vil seile til Kristiansand. Kanskje derav navnet Blindleia? Den støter i Høvåglandet og tvinger båtene ut i rom sjø for seling videre. Blindleia ligger godt i skjul for vær og vind og den 20 km lange leia representerer det ypperste av hva Sørlandets skjærgård har å by på. Det gjør også eiendomsprisene. Har man en hytte eller bolig i «Leia» i dag så er det langt bedre enn å ha pengene i banken eller i de fleste aksjefond.

Men det skaper et byggepress, selvsagt.

Hva er så lov å gjøre?
Vel, det er jo ikke så enkelt å svare på. I prinsippet er det jo da et byggeforbud å forholde seg til. Dette ligger i bunn. Byggeforbudet gjelder oppføring og vesentlig endring av bygning, konstruksjon, anlegg og innhegning av eiendom. Forbudet gjelder også fradeling av eiendom.

Allikevel er det stadig mer bygging i strandsonen, selv om det er langt imellom de store tiltakene, så er det jo nye tiltak som kommer opp. Ofte så er det slik at man kan få erstatte et tiltak som ikke er mulig å bruke. Hvis man har en fritidsbolig av en slik standard at den utgjør nærmest en helsefare (mugg/råte etc) så er mulighetene til stede for et nytt bygg. Ofte er det allikevel et tilbygg som er det mest aktuelle. Da trenger man profesjonell hjelp til utforming av tegninger og søknader.

Statlige planretningslinjer
Felles for ALLE tiltak i strandsonen er at de trenger en dispensasjon fra byggeforbudet. Så er det slik at det er forskjell i hvordan kommunene vurderer en slik dispensasjonssøknad. Byggeforbudet gjelder nasjonalt, men i 2021 kom det nye statlige planretningslinjer for forvaltning av strandsonen langs sjøen. Disse retningslinjene er lagt til Plan- og bygningsloven av 2008 som er gjeldende lov. Disse retningslinjene gir kommunene et visst spillerom og de er delt inn i soner langs kysten alt etter hvor man opplever presset størst. Dette gjør at det er vanskeligere å bygge en fritidsbolig i Oslofjorden enn det er å bygge en ny fiskeforedlingsfabrikk i Brønnøy som et eksempel. Sørlandskysten er i sone 2. Dette er et område med stort press, men allikevel så praktiseres ikke lovgivningen så strengt som det ville gjøre i Oslofjorden som er utsatt for enda sterkere press.

Lokale retningslinjer
Det er mange momenter å ta inn over seg. Først og fremst så finnes det ofte retningslinjer i kommunene om hva som er de maksimale dimensjonerende faktorer for tiltaket. Det kan være fasade mot sjø, gesims- og takhøyder og i alle fall en begrensning på selve fotavtrykket eller bruksarealet til en fritidsbolig. Vi som prosjekterer mye i skjærgården har ofte disse faktorene som en ryggmargsrefleks i prosjekteringen og utformingen av tiltaket og søknaden.

Vurdering av dispensasjoner vil omfatte forhold til plan- og bygningsloven, friluftsloven og generelt byggeforbud i kommuneplanens LNF-område. Dispensasjonssaker i strandsonen har en mer omstendelig saksbehandlingsprosess enn vanlige byggesaker. Slike saker skal avgjøres av det faste utvalg for plansaker (FUP). Før det gis dispensasjon skal saken også sendes til fylkesmannen og fylkeskommunen til høring.

Statsforvalterens rolle og det lokale skjønnet
Svært ofte vil disse sakene bli avslått av kommunens administrasjon. Det er en kjent sak at kommunens planadministrasjon kan være tøffere i sin saksbehandling og mer «tro» mot loven enn det de lokale folkevalgte ville være. De folkevalgte gis en større grad av «lokalt skjønn» enn det administrasjonene har som forvaltningspraksis. Riset bak speilet er likevel Statsforvalterens rolle. De har klagemulighet på et vedtak gjort av lokale politikere, og de vil absolutt bruke denne retten til å gjøre et vedtak ugyldig hvis det går på bekostning av nasjonale interesser. Forvaltningen av strandsonen har nasjonal interesse. Ofte har Statsforvalteren i sin forhåndsuttalelse gitt signaler om han vil påklage et eventuelt positivt vedtak. Nå har imidlertid Statsforvalteren fått retningslinjer om at det lokale skjønnet skal vektes mer i en saksbehandling enn det det gjorde før. I plansaker så er de ofte gjennomarbeidet av hele forvaltningskjeden og det er lite innsigelser fra Statsforvalteren. I dispensasjonssakene derimot, som ofte gjelder avvik fra gjeldende planer, gjelder det et strengere regime der dispensasjonsvurderingen er underlagt relativt strenge rettslige kriterier slik at hensynet til lokalt selvstyre har mindre vekt. Når Statsforvalteren påklager et lokalt vedtak så er det ofte for at begrunnelsen til politikerne som lager vedtaket ikke treffer hensynet bak bestemmelsen. Alle vedtak skal vektes. Det skal vektes fordeler og ulemper og vektingen skal som sagt være saklig opp mot hensynet til lovens virkningsområde. Dette er ofte en utfordrende øvelse som skal samkjøres i løpet av et politisk møte slik at man skal kunne fatte et vedtak som gir et tverrpolitisk flertall. Det stiller ganske høye krav til de lokale politikerne og derfor er det ofte at Statsforvalteren «vinner» frem med sin sak.

Andre tiltak som mudring og graving – flere lover å forholde seg til
Når det gjelder mudring, graving og landskapsbearbeidelse så er det ofte at også andre lover trer inn. Mudring skal i tillegg til behandling etter plan- og bygningsloven også behandles etter havne- og farvannsloven og ikke minst forurensningsforskriften. Det er Statsforvalteren som er avgjørelsesmyndighet i forurensningssaker og det er Kystverket som er ansvarlig for havne- og farvannsloven. Dog så har Kystverket satt bort mange mindre vesentlige forvaltningsoppgaver til kommunene for avgjørelse. Grensesnittet går ofte på om tiltaket befinner seg i en farled eller biled for større skip. Er det utenfor disse så er det gjerne kommunen som forvalter dette lovverket.  

Ulovlig bygging
Vi kommer ofte i kontakt med grunneiere som er blitt «tatt» i ulovligheter i strandsonen. Det som har vært medvirkende til utviklingen ser bl.a. ut til å være manglende kunnskap til regelverk, manglende tilsyn og at det antas det er «lettere å få tilgivelse enn tillatelse».  Blir man avslørt av ulovlig oppførte tiltak så SKAL tiltaket behandles etter søknad som om tiltaket ikke er bygd. Allikevel, selv om man får en tillatelse senere så er det sanksjoner som kan ilegges for å ha oppført et tiltak uten tillatelse. Sanksjonene skal stå i forhold til ulovlighetens karakter naturligvis, men i strandsonen så kan slike reaksjoner være strenge da et lite tiltak kan føre til stor verdiøkning for eieren.

Finn en profesjonell aktør for søknader i strandsonen
Har du bolig eller fritidsbolig i nærheten av strandsonen så er det viktig at du tar kontakt med en seriøs privat aktør som kan hjelpe deg med prosjekteringen av tiltaket og ikke minst utforming av søknaden. Det er utallige feller man kan gå i, selv om man selv føler at man har kontroll på dette. Så vårt råd er å ikke spare på denne utgiften, da den i strandsonen vil frembringe store verdier hvis det er gjort riktig fra starten. Kommer man feil ut av startblokkene så skal det mye til for at man vinner løpet.

Har du kjøpt eller arvet en juridisk nøtt i strandsonen?
I neste blogg så skal vi prate litt om hva du som kjøper skal forsikre deg om når du har kjøp eller arvet din fritidsbolig eller bolig i strandsonen. Kjøpet ditt kan fort gi deg en juridisk nøtt å knekke. Ikke alt arvegods er positivt.

Grønn Prosjektutvikling
Esben Gundersen – Rådgiver.